Покупка квартиры — одна из самых дорогих сделок в жизни. При этом большинство покупателей оценивают жильё по виду из окна и свежести обоев. Технические моменты остаются без внимания, а проблемы всплывают уже после переезда. Между тем значительную часть проверок можно провести самостоятельно, без привлечения специалистов — достаточно внимательности и нескольких простых инструментов.
Что взять с собой на осмотр
Фонарик (подсветить углы, ниши, пространство за трубами), уровень или смартфон с приложением-уровнем, рулетка, лист бумаги А4, зажигалка или спички. Всё поместится в карман.
Стены и потолок
Проведите ладонью по стенам — поверхность должна быть ровной, без бугров и впадин. Приложите уровень: отклонение больше 3–4 мм на метр — повод для вопросов. Тёмные пятна, разводы и следы подтёков в углах и на стыках с потолком говорят о протечках — текущих или старых. Трещины в несущих стенах — отдельная тема, требующая заключения специалиста.
Свежая покраска потолка в одной комнате при старом ремонте в остальных — классический признак замаскированной проблемы.
Полы
Пройдитесь по всей квартире и прислушайтесь: скрип ламината, прогибание пола под ногами, глухой звук при постукивании — всё это указывает на проблемы с основанием. Положите уровень на пол в нескольких местах: уклон заметен уже при 5 мм на метр, а выравнивание стяжки — работа затратная и грязная.
Окна
Откройте и закройте каждое окно — механизм должен работать плавно, без заеданий. Проверьте уплотнители: потрескавшаяся или отходящая резина означает сквозняки зимой. Поднесите зажжённую спичку к стыку рамы и откоса — отклонение пламени покажет продувание. Плесень в углах оконного проёма — следствие промерзания или плохой вентиляции.
Электрика
Включите свет во всех комнатах, проверьте розетки зарядкой телефона. Загляните в щиток: автоматы должны быть промаркированы, провода — аккуратно уложены. Алюминиевая проводка в старом фонде — не дефект сам по себе, но повод заложить в бюджет полную замену на медь.
Сантехника
Откройте все краны и смойте воду в унитазе. Оцените напор, цвет воды, скорость слива. Загляните под раковины и за унитаз: подтёки, ржавчина, влажные пятна на стенах — признаки скрытых протечек. Обратите внимание на стояки: если в квартире они старые, а в подъезде уже заменены, замена предстоит и вам.
Вентиляция
Поднесите лист бумаги А4 к вентиляционной решётке на кухне и в санузле. Если лист прилипает к решётке — тяга есть. Если падает — вентиляция не работает или забита. Это распространённая проблема в старых домах и угловых квартирах, и устранение обходится недёшево.
Подъезд и общедомовое состояние
Состояние подъезда даёт представление об управляющей компании и соседях. Следы сырости на стенах первого этажа — проблемы с подвалом. Обратите внимание на лифт, мусоропровод, состояние электрощитков на этаже: всё это косвенно говорит о том, как дом обслуживается.
Финансовая сторона
Если квартира приобретается в ипотеку, ежемесячный платёж и его соотношение с доходом стоит оценить до выхода на сделку. Можно заранее рассчитать ипотеку через кредитный калькулятор — сервис покажет размер платежа, переплату и график погашения при заданной сумме, сроке и ставке.
При ипотеке применяются два типа платежей. Аннуитетный — ежемесячно вносится одинаковая сумма; в начале срока бо́льшая часть идёт на проценты, к концу — на основной долг. Дифференцированный — платёж уменьшается со временем, поскольку проценты начисляются на остаток долга; переплата при такой схеме ниже, но первые взносы ощутимо выше. Общая рекомендация: сумма всех платежей по кредитам не должна превышать 30% дохода семьи.
Итог
Фонарик, уровень, рулетка и внимание к деталям позволяют обнаружить большинство типичных проблем до сделки. Всё, что нашлось при осмотре, — это либо повод для торга, либо основание отказаться от покупки.